청약에 당첨됐는데 사정이 생겨서 입주 전에 팔아야 하는 상황, 혹은 반대로 분양권을 사서 투자하고 싶은 분들이라면 전매 제한이라는 단어를 반드시 알고 계셔야 합니다. 잘못 건드리면 징역형까지 받을 수 있는 민감한 영역이거든요.
2025년 10월 대규모 부동산 대책으로 서울 전역이 다시 강력한 규제에 들어가면서 분양권 전매 조건도 크게 바뀌었습니다. 2026년 현재 기준으로 지역별 전매 제한 기간부터 예외 조건, 세금까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.
분양권 전매란 무엇인가요?
분양권이란 아파트 청약에 당첨된 후 실제 입주 전까지 보유하는 입주 예약 권리증입니다. 등기가 이루어지기 전이므로 법적으로는 부동산이 아니라 권리의 이전(전매)이 이루어집니다.
전매란 이 분양권을 제3자에게 파는 행위입니다. 분양받은 아파트가 완공되기 전에 웃돈(프리미엄)을 얹어 다른 사람에게 넘기는 것이죠.
문제는 이 전매를 정부가 특정 기간 동안 금지하고 있다는 점입니다. 이를 전매 제한이라고 하며, 위반 시 주택법에 따라 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
2026년 지역별 전매 제한 기간
전매 제한 기간은 아파트가 위치한 지역과 규제 여부에 따라 크게 달라집니다. 2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 기준으로 정리합니다.
규제지역 (투기과열지구·조정대상지역)
| 지역 구분 | 전매 제한 기간 |
|---|---|
| 수도권 (서울 전역, 경기 주요 12개 지역) | 3년 |
| 비수도권 규제지역 | 1년 |
분양가상한제 적용 단지
| 지역 구분 | 전매 제한 기간 |
|---|---|
| 수도권 공공택지 | 3년 |
| 비수도권 공공택지 | 1년 |
비규제지역 (일반 민간택지)
| 지역 구분 | 전매 제한 기간 |
|---|---|
| 수도권 과밀억제권역 | 1년 |
| 수도권 성장관리권역 | 6개월 |
| 비수도권 광역시 도시지역 | 6개월 |
| 그 외 지방 소도시 | 제한 없음 (즉시 거래 가능) |
전매 제한 예외 — 이런 경우엔 팔 수 있습니다
전매 제한 기간 중이라도 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받으면 예외적으로 전매가 허용됩니다. 단, 아무 이유나 되는 것은 아닙니다.
인정되는 예외 사유
- 타 지역 이주: 근무·생업·질병·취학·결혼 사유로 세대원 전원이 다른 광역시·시·군으로 이전하는 경우. 단, 수도권 내 이동은 인정되지 않습니다.
- 상속 취득: 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
- 해외 이주 / 장기 체류: 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외 체류가 예정된 경우
- 이혼: 이혼으로 인해 배우자에게 분양권을 이전하는 경우
- 경제적 어려움: 실직·파산·신용불량 등 경제적 어려움이 발생한 경우
- 배우자 증여: 배우자에게 분양권 일부를 증여하는 경우
- 경매·공매: 채무 불이행으로 경매 또는 공매가 진행되는 경우
2025.10.15. 대책 적용 기존 보유자 특례
2025년 10월 15일 당시 이미 분양권을 보유 중이었던 기존 당첨자나 매수자는 1회에 한해 전매가 허용됩니다. 대책 발표 이전에 이미 취득한 분양권이라면 한 번은 팔 수 있다는 뜻입니다. 단, 이 특례는 1회로 제한되며, 이후 매수자는 새로운 제한 규정을 그대로 적용받습니다.
분양권 전매 시 세금 — 생각보다 많이 냅니다
분양권 전매에서 가장 놓치기 쉬운 부분이 바로 세금입니다. 일반 부동산과 세금 구조가 다르고, 장기 보유 혜택도 없기 때문에 세후 수익을 꼭 미리 계산해야 합니다.
양도소득세율 — 무조건 중과세율
2021년 세법 개정 이후 분양권은 보유 기간과 무관하게 고정 중과세율이 적용됩니다. 일반 부동산처럼 오래 보유할수록 세율이 낮아지는 장기보유특별공제도 없습니다.
| 보유 기간 | 양도소득세율 | 지방소득세 (별도) | 실효 세율 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | +7% | 77% |
| 1년 이상 | 60% | +6% | 66% |
세금 계산 공식
양도차익 = 전매가액 - 분양가(취득가액) - 필요경비
양도소득세 = 양도차익 × 세율 (60% 또는 70%)
지방소득세 = 양도소득세 × 10% (별도)
세금은 전체 거래금액이 아니라 프리미엄(양도차익)에만 부과된다는 점은 그나마 다행입니다.
실제 사례로 보는 세금 계산
사례 1: 서울 아파트 분양권, 1년 6개월 보유 후 전매
- 분양가: 10억 원
- 전매가: 11억 5천만 원
- 프리미엄(양도차익): 1억 5천만 원
- 적용 세율: 60% (1년 이상 보유)
- 양도소득세: 9,000만 원
- 지방소득세(10%): 900만 원
- 실제 세후 수익: 약 6,100만 원 (프리미엄의 약 40%만 손에 남음)
사례 2: 비규제 지방 단지, 5개월 보유 후 전매
- 프리미엄: 3,000만 원
- 적용 세율: 70% (1년 미만 보유)
- 양도소득세: 2,100만 원 + 지방소득세 210만 원
- 실제 세후 수익: 약 690만 원
취득세 관련 주의사항
분양권 자체에는 취득세가 없지만, 세금 계산에서 중요한 포인트가 있습니다.
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권: 취득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 아파트 준공 후 잔금을 낼 때 다주택자 세율이 적용될 수 있습니다.
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권: 양도세 계산 시에도 주택 수에 포함됩니다. 분양권을 보유하면서 다른 주택을 매도하면 2주택자로 간주되어 중과세율이 붙을 수 있습니다.
분양권 전매 절차 — 6단계로 진행됩니다
전매 제한이 풀린 분양권을 실제로 팔거나 살 때는 아래 절차를 따릅니다.
1단계: 매물 확인
공급계약서 원본을 직접 확인하고, 대출 현황과 프리미엄을 협의합니다. 중도금 대출이 얼마나 남아 있는지, 이자 연체는 없는지 꼭 체크하세요.2단계: 매매계약 체결
특약사항에 세금 부담 주체를 명확히 기재한 계약서를 작성하고 계약금을 수수합니다. 양도세와 인지세를 누가 부담하는지 사전에 합의해야 나중에 분쟁이 없습니다.3단계: 실거래가 신고
계약일로부터 30일 이내에 시·군·구청에 실거래 신고를 해야 합니다. 미신고 시 과태료가 부과됩니다.4단계: 중도금 대출 승계
은행에서 매수자의 DSR·LTV 등을 심사한 후 대출 명의를 변경합니다. 2025년 10월 대책 이후 규제지역의 LTV가 40%로 낮아졌기 때문에 대출 승계가 어려울 수 있습니다.5단계: 명의 변경
시행사 지정일에 매도자·매수자가 함께 방문하여 권리의무 승계 계약을 체결합니다. 시행사가 지정하는 날짜가 따로 있으므로 미리 확인이 필요합니다.6단계: 잔금 지급 및 양도세 신고
명의 변경이 완료된 후 잔금을 지급하고, 잔금일이 속한 달 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.분양권 전매 시 꼭 피해야 할 실수들
① 손피거래 — 세금이 더 늘어납니다
"세금은 매수자가 내는 조건"으로 계약하는 방식을 손피거래라고 합니다. 얼핏 매도자에게 유리해 보이지만, 세법상 매수자가 부담한 세금까지 양도가액에 포함되어 계산되기 때문에 세금이 오히려 더 많아집니다. 세무조사 시 불이익도 따릅니다.
② 다운계약 — 형사처벌 대상
실제 거래가격보다 낮게 신고하는 다운계약은 가산세뿐 아니라 형사처벌까지 받을 수 있습니다. 매도자·매수자 모두 처벌 대상이므로 절대 해서는 안 됩니다.
③ 전매 제한 위반 — 징역 3년
전매 제한 기간 중에 무단으로 전매하면 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금을 받습니다. "공인중개사가 괜찮다고 했다"는 말은 통하지 않습니다.
④ 떴다방(현장 중개인) — 불법 전매 유도 주의
분양 현장 주변에서 영업하는 떴다방은 전매 제한 기간 중에도 "방법이 있다"며 불법 거래를 유도하는 경우가 많습니다. 반드시 정식 등록된 공인중개사를 통해 거래하세요.
⑤ 세후 수익 계산 없이 투자 판단
분양권 전매는 세율이 60~70%에 달합니다. 단순히 프리미엄만 보고 투자를 결정하면 기대 수익의 절반 이상이 세금으로 나갈 수 있습니다. 반드시 세후 수익 기준으로 판단하세요.
핵심 내용 한눈에 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 서울·수도권 규제지역 전매 제한 | 3년 (2025.10.15. 대책 이후) |
| 비수도권 규제지역 | 1년 |
| 비규제 지방 소도시 | 제한 없음 |
| 예외 전매 조건 | LH 동의 필요, 해외이주·이혼·파산 등 |
| 양도세율 (1년 미만) | 70% + 지방소득세 7% |
| 양도세율 (1년 이상) | 60% + 지방소득세 6% |
| 장기보유특별공제 | 없음 |
| 불법 전매 처벌 | 징역 3년 또는 벌금 3천만 원 |
| 실거래가 신고 기한 | 계약일로부터 30일 |
| 양도세 신고 기한 | 잔금일 속한 달 말일로부터 2개월 |
마치며 — 계산기로 미리 확인하세요
분양권 전매는 규제와 세금이 복잡하게 얽혀 있기 때문에 섣불리 결정했다가 예상치 못한 세금 폭탄이나 법적 처벌로 이어질 수 있습니다. 특히 2025년 10월 이후 서울·수도권 규제가 다시 강화되었으므로 본인 단지의 규제 여부를 먼저 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
전매 가능 여부를 확인했다면, 거래 전에 반드시 세후 수익을 계산해 보세요. 청약라이프의 취득세 계산기를 활용하면 아파트 준공 후 취득세를 미리 파악할 수 있고, DSR 계산기와 대출 한도 계산기로 중도금 대출 승계 가능성도 미리 가늠해 볼 수 있습니다.
복잡한 세금 문제는 세무사 상담을 받는 것이 가장 확실하지만, 기본적인 수치를 미리 파악해 두는 것만으로도 협상에서 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.
이 글은 2026년 3월 기준 공개된 정책 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 개별 단지의 전매 제한 여부는 분양 공고문 또는 시행사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.